Q&A(このプロの回答)

離婚に伴う住宅ローンの借り換えについて
離婚に伴い、夫と私2:1のローン分担で共有名義、お互いに連帯保証になっている一戸建てを、夫の単独名義で借り換えてもらいたいと考えています。可能性について教えていただけないでしょうか(まず、可能性があるのかまったくないのか、できるだけ情報を集めた上で、金融機関への相談などの具体的な動きを始めたいため)

現在の夫の年収は約700万、私の年収約360万。
夫50歳。メーカー系勤務、リストラされる可能性はかなり低いです。
ローンの現時点での残債は約3700万円で、築約10年。横浜市内です
投稿日時:2012-07-20 22:31:46
マネー

岩木修平 いわきしゅうへい

岩木修平の回答

ローン名義変更(借換え)の可能性について

うづき様 

はじめまして。プラティナムハウスの岩木(イワキ)と申します。
不動産会社の代表をしておりまして、ご参考になればと思い回答させて頂きます。
長くなってしまいますがお許しください。

現在のローンが収入合算であり互いに連帯保証、
さらに2:1のローン比率ということは連帯債務でもあると推測します。
つまり「たすき掛け」のようなローン形態になっているようです。
(二人三脚のローン)

基本的に借入れ時点でそのような条件下でローンを借りている場合、
将来的にもその条件変更を行うのは一般的に難しいとされています。
もっと言えば、「今現在のご主人単独年収が十分にある」状態であったとしても、
借入れ当初の条件変更自体を快く思ってない金融機関が多いです。

しかし、絶対NGではなく、年収から逆算すれば融資対象だと思います。
これは今と同じ銀行ではなくて、他の銀行も対象としてお話しています。

(ご参考に融資審査の一般的な計算手法を少し書いておきます)

ご主人の年収が700万円で、その35%である「年間返済率」
を掛けますと245万という数字が出てきます。
これを12ヶ月で割って約20.4万と出ます。
さらに、4774という係数で割ると大よそ4200万という
数字が出てきます。これがご主人が現在の年収で単独で組める
ローンの上限目安です。

融資機関は一般的にこうやって融資上限を出していきます。
4774というのは将来4%に金利が上昇しても以降30年間
支払い可能かどうかを判断する目安となる金利係数のことです。

ちにみに・・・
同条件25年間(75歳完済)なら5278が係数なので3860万
同条件20年間(70歳完済)なら6059が係数なので3360万

ここでは「将来4%まで金利上昇したら」という前提で審査すると
書きましたが、融資機関によっては3.8%という数値で審査する
ところもありますし、現在の実勢金利で計算するところもあります。
固定金利ならば、その金利で審査してくれます。
そのような融資機関であれば今の年収からすればさらに余裕をもった
支払いができる、と計算してくれるでしょう。

従いまして、今回必要な3700万には必要十分な年収だと言えます。
後は、今の一戸建ての担保評価、ご主人様の年齢が考慮されると思うので、
ここからは各融資機関の審査項目に当てはめる必要があります。
融資機関は審査項目については教えてくれないと思うので、
やはり個別相談での審査次第だと思います。

<追記>
融資機関には住宅ローン相談のあったお客様の個人信用情報を
データベースに登録する権限を持った部署が存在します。
そこで、いくつもの金融機関に相談しているとその形跡が
残ってしまうことがあります。これは印象が良くありませんので、
ある程度(2~3行)に絞って融資機関へ相談することをオススメ致します。

ご主人様が50歳ですので、一般論からすれば定年まであと10年です。
お勤めのメーカーさんで定年時に目安となる退職金の額も把握しておくと
いいと思います。
定年後の返済計画について融資機関に聞かれることがある為です。
融資側は「きちんと支払えるか?」を心配していますので、
計画性を持っている・・・という印象付けが大事です。

また、「離婚」という名義変更理由は融資側にとってマイナス評価です。
これは、子供が居る場合の扶養費用や慰謝料等、銀行の目には見えない
「離縁条件」がご主人単独名義での借換え審査に影響するからです。
年収や勤務先などの高評価があってもどうにもならない部分です。

うづき様の一戸建てはローン名義だけではなくて不動産の所有権も
共有名義となっていると思われます。(間違っていたらお詫びして訂正します)
離婚条件でよくあるのが奥様側の持分をご主人に渡してしまう
「財産分与」です。登記上の原因もそうなります。
念書か何かが別にあって、金銭の授受も無い事務的な方法です。

それ以外に「持分の売買」という方法があります。
奥様の持分を「ご主人にいくらかで買ってもらう」ということです。
この2つが不動産所有権の持分をどうするか?の時にとられる方法論です。
これが明確になっていると、主題であるローン名義変更のお話を融資機関と
なさる際に「計画性」のひとつとして見てもらえます。

つまり融資機関でのローン名義変更以外に、見えない部分で何か金銭のやり取り
が今後出てきてしまうのか?それがご主人の返済に影響しないか?
などの諸問題をクリアできているかどうかについて、融資機関が心配しないような
説明が出来る状態が良い、という意味です。

プラティナムハウス 岩木より

回答日時:2012-07-21

質問者

ありがとうございます

ありがとうございます。ご推測どおり、不動産の所有権も共有名義です。
年収から見れば融資可能とのこと…ただ、実は、この持ち家以外にもローンがあるので、それがマイナス査定になってしまう可能性はありそうです。
アドバイスをいただいた「今後の返済計画」や、私の持分(離婚時の財産分与として夫に渡すつもりでした)なども含めて、じっくり考えていきたいと思います。ありがとうございました。

返信日時:2012-07-21 15:57:37

岩木修平

がんばってください^^

既存のローンも含め、審査は右から左とはいかなそうですね。
状況からしてローン名義変更の手続きは大切な意味を持ちそうです。

いずれにしましても
うづき様にとってより良い方向性となるよう願っております。
頑張ってください。

プラティナムハウス 岩木より

返信日時:2012-07-21 17:00:57

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