コラム

 公開日: 2013-10-11 

新築アパートの利回りが高いのに注意しよう

新築アパートの売れ行きが好調らしい。不動産業者が土地を購入した上に木造か軽量鉄骨系で建築し投資家に販売するのだそうです。鉄骨や鉄筋コンクリート系だと建築費用が嵩むから転売ターゲット層が狭まってしまうので扱いも慎重になるそうです。我々の地元でそうした動きを見ていると、建売用地としては不向きな土地を安く買い取り、アパートを建築するなどして収益性を生み出した上で投資家に転売する、という手法が多いです。ですから、一見見向きもされないような土地でも地主にとっても買い手がついてくれて、新築アパートが建築されると外見的にも見栄えがよく、鬱蒼とした雰囲気も一変して近隣にも好影響のように思えます。

新築アパートの場合、今のトレンドにそった外装、内装、設備とやはり専門会社が手がけるだけあってとてもよい物件が多いです。学生や若い世代だと「うわぁ~!綺麗!」ってなってしまい、多少予算オーバーでもそこへ決めてしまう感があります。ここがポイントです。新築はどこもいいに決まってます。最初の家賃設定が強気であっても満室になってしまえば、その高めの家賃設定での満室賃料、そして経費を差し引いた利回りが出てきますね。この利回りが新築だと当然高めになるんです。利回りが高いってことは投資家にとってもいい話でありますから、それだけ転売しやすい新築アパートとなるわけです。ここに新築アパートの売れ行きが好調な理由がひとつあります。

新築アパートを投資目的で購入する場合に注意しなければならないのは、普通賃貸であれば2年更新、せいぜい4年もすれば設備も見劣りしてくるでしょうし、場合によっては外観にも手直し箇所が出てくるだそうし、内装だって使い方によっては築10年のアパートと変わりなくなってしまうでしょう。仮に新築時からの借主が退去した後の次の借手に対して同様の家賃設定で貸せるという確証は無いです。それどころか修繕費用が出てきますから余計に経費が嵩んできます、つまり手取りが少なくなるから利回りが減る、アパートローンでも借りてるのなら利率の変化も気にしたいですし、当然利回りは減る可能性が高い。この辺のリスクをきちんと計算に入れてから不動産投資を考えた方がいいでしょう。

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