コラム

 公開日: 2013-10-07 

セットバックされるなんて知らなかった

連日ですが、このような電話相談があったのでご紹介します。土地を買って所有権を得て、いざ建物建築しようとしていたらその土地が2項道路に面していることでセットバックすることになり建築可能面積が減ってしまった!という相談です。これは回答として難しいところです。日本の国内で法律に則って建物を建築しようとする場合、一定の幅員がある道路に敷地が何メートル接していないとダメ!というルールが存在します。大まかに言えば、一戸建てなどは2メートルの道路に接していないと建築許可がおりず、マンションなど一定規模以上になると6メートル道路に面していないとならない、といったルールです。車両の往来頻度や緊急車両の通行、建築物のせいで近隣への圧迫感が出ることなどを考えると、なんとなくですが理由が分かるような気がしませんか?

そんなルールの中でも、とりわけ皆さんが耳にすることがある建築基準法という ルールブックがありまして、そのルールブックには「道路の定義」なるものが書かれているページがあります。砂利道だろうが舗装道路だろうが、一見変哲もない道路にも名前がついてまして、法律の条文から取ってつけた名前の通り、建築基準法○○条第○項道路!なーんて呼び方をしたりします。冒頭の質問に出た2項道路というのもこれらの略称で、この道路は、元々狭い道路だからその道路に面している人達が協力して自分の敷地を道路として提供することで4メートルの幅員を確保できるようにしようぜ!というルールなのです。したがって、2項道路という名称の道路で4メートルの幅員が無い場所だと、その部分に接している土地所有者が建物を建築する場合に、「何センチ、何十センチ敷地を後退させて道路提供しなさい」とお役所に言われてしまうのです。

とまぁ、このような説明を土地購入検討者へ契約前に説明するのが不動産屋の義務です・・・というかこんな大事なことは説明するのが当たり前ですよね^^。この説明こそが35条書面すなわち重要事項説明であります。この説明を不動産業者が怠ったのか?それとも説明もしたし、契約書面にも書いてあるけどお客様が理解しないままことが運んでしまったのか?は分からないので、回答が難しいワケですね。当社が第三者として質問を受けたので、どちら側につくということもできませんし有利不利を考えてもいけません。土地購入者にとってとても大事な判断材料です。もしこの記事をご覧になっているお客様がおりましたら、2項道路でセットバックが必要かもしれない場合・・・という基礎知識を少しだけでも持っていてください。

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