コラム

 公開日: 2011-12-23  最終更新日: 2012-01-03

持ち家からの住替え方法

持ち家から持ち家への住替えで問題になるのは
「先に自宅を売るか?」とそれとも
「先に新居を購入するか?」ということです。

不動産取引の流れでは、まず手付金を支払い「契約」
した後に住宅ローンなどを利用して残金を支払う「決済」
という流れが一般的です。
(決済とは所有権移転や引渡しを指す場合もあります)

手付金とは売買代金の5%程度支払うのが商慣習と
なっていますが、5%と言えど何千万の5%ですから、
かなりの金額になります。ちょっと気に入ったので
ツバをつけておく「申込み金」とはワケが違います。

となりますと、自宅を持ちながらにして新居を探す
としたならば、先に自宅を売る契約をするか?
それとも新居の購入契約が先になるか?
によって意識も金額も変わるので理解が必要です。

意識が変わるということはこういうことです。

自宅を持ちながら新居を探す場合には、
「まだ自宅が売れてません」から「このくらいで売れそう」
だという予測の元に資金計画を立てます。
その計画の元に新居を探すわけですから、
相応の住宅ローンや頭金の予定も算出可能です。

希望の新居が見つかったとして、「さぁ、契約だ!」
と進めてしまうのはちょっと危険かもしれません。
次の新規住宅ローンにおいて、「自宅を持ちながら次のローン」
を申し込む場合に希望額を融資してもらえるか?
が分かりませんから仮審査は絶対にしなければならないでしょう。

自宅にまだローン残債が多く残っていれば、
売却値によって相殺して完済できるか?についても
考えておかないと、抵当権という担保権を消滅
させることができません。

また、新居の売主(個人でも業者でも)は、後でキャンセル
されたら困りますので、「確実に買って」もらいたいはずです。
ですから、希望額で売れなかったらどうするんですか?
と不安になります。きちんと買ってくれるんでしょうね?と。

ですから新居の売主はこう思うわけです。

「相場より安くなったとしても諦めて売ってくださいね」

「それでも売れなかったら誰かに買い取ってもらってくださいね」

と。つまり住替えようとしている人にとっては、
先に新居を買うということは、自宅を「確実に売る」
必要があるということなのです。
先に新居を買ってしまうという行為は、予測の元に
成立っているのであって、万が一予測より自宅の売値が
下回った場合に資金計画が狂うわけです。

先に新居を買うケースでは例外的にこういう方法もあります。

先に新居購入の契約をするが、万が一自宅が希望値で
売れない場合は「この新居購入契約を無効とする」
という「特例」を条件とする契約方法です。
この特例を契約書面に文面化することで、
売却が確定する前に購入契約した場合に購入契約を停止し
購入契約前に「後戻りできる」条件を付けるわけです。

新居の契約をするのだから物件は他に取られません。
しかも自宅が希望値で売れなければ後戻りできる
という条件なのですからこれは住替えをしようと
している方にとってはとてもいい条件ですよね。

でも、この条件を売主がOKしてくれるでしょうか?
後々になって契約が無効になってしまったら、
再度売却活動をして他に買ってくれる人を見つけないと
なりません。一旦契約したらその買主の契約が有効ですから、
並行して他の買い手を見つけることはできないのです。
売主にとっては「その条件」がある限り、「条件付きで売れた」
と言うことであり「確実に売れた」ことにはならないわけです。

建売会社ですとこのような条件を入れての購入契約自体を
受付けてもらえないことが多いです。
「売れなかったら契約は無効」と言う条件は拒否される
かもしれませんが、「買取る」という条件なら
万が一、売れなくても買取ることで購入契約は履行
されますからOKが出るかもしれません。

もちろん、「自宅を売らなくても次を買える」という
資金的余裕がある人は別です。
売却値で既存住宅ローンを完済して抵当権さえ消滅させる
ことができれば、一度賃貸に出てゆっくり次を探す
ということも可能でしょう。

では、新居を探すのは二の次で、
「自宅が売れてから新居を探そう!」という場合は
どうでしょうか?
確実に希望の値段で売れたら次を買う資金計画ですから、
新居で欲を出さない限り資金計画は狂いません。

自宅が希望値で売れなければ住替え計画ストップ!
というように諦めることだってできます。
持ち家から持ち家へ住替えようとする場合においては、
とても安心感があり、自分本位でことを進めることができます。

但し、良いことばかりではなく、
先に売るということは、「次が見つかってない状態で売る」
ということですから、万が一希望の物件が見つからない、
なんてことになっても「やっぱり売りません」と、
後戻りできないわけです。
こうなりますと一度賃貸や実家などへ仮住まいするしか
ありません。

ですから、自宅を先に売るケースでは、
「次を探す猶予期間」が取られることが多いです。
例えば3ヶ月とか4ヶ月といったように、売却契約した後の
決済までの期間を長めに取るといった方法です。
半年ということもありますが、自宅の買主にとっては
「待たされる」ことにもなるのでバランスが大事です。

先に自宅を売る。先に新居を買う。

どちらも一長一短ですが、自分達の資金計画や、
新居への引越し理由やリスクなどを考えて、
どちらを優先したらいいのか?を営業マンと話し合って
おくことが大事だと思います。

また、自宅売却額とローン残高との開きがあり過ぎる
場合で「住替え専用住宅ローン」などを利用する場合には、
優遇金利の減少や保証料の増加などが予想されます。
銀行パンフレットやホームページなどの金利だけで
シュミレーションすると大きく支払いが変わってしまう
可能性があるので注意しましょう。

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http://pt-house.co.jp/

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TEL:045-383-9996

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