コラム

 公開日: 2013-05-31 

アベノミクスの影響による住宅ローンは変動か!固定か!

【アベノミクスの影響により、住宅ローンは変動と固定のどちらが得か?】
住宅ローンの金利は変動と固定のどちらが得か?という永遠のテーマですが、答えは悩まないで下さい!
 なぜならば、実はご家族のライフ設計によってどのような住宅ローンを選択すべきか専門家が説明の上、お客様自身に決めて頂くというのが一番の成功法だからです。 例えば、お子様のいない共働きのご夫婦であれば元金均等払いの変動金利で元本を中心に早く負債を減らして行くというのも一つの方法です。又はお子様がいらっしゃる場合は人数や進学計画によっては背に腹は代えられぬという場合も出て来ますよね。現在、固定金利は都銀でも2%弱の金利で、変動金利の一番低い利率は約0.98%程度となっています。固定と変動の金利差は約1%ですから、3000万円を35年間借り入れると単純計算でも600万円ほどの金利の差が出てきます。金融機関によっては口座に1円でも多く入っていれば自動的に(毎月の剰余金を)繰り上げ返済にまわすというプランもあります。
そして住宅ローンには多くの落とし穴がありますから注意が必要です。
 そもそも、住宅を取得する場合の心理として誰もが新築住宅が良いと思うに決まっています。しかし、戸建の場合は土地の評価額が高いものなら良いですが建売住宅を購入する場合や新築マンションを購入する場合はディベロッパーの経費が少なくとも数百万円上乗せされ販売されますから購入直後から資産価値がどんどん下降し15年程で妥当な評価額に落ち着きます。どんなに低い変動金利で住宅ローンを組んだとしても余計な支出が嵩むことになります。戸建の場合は注文建築・中古マンションならホームインスペクションしてくれる業者(バイヤーズエージェント:購入者側の立場に立ち交渉してくれる不動産業者)の選択からすべきだと思います。売主側と買主側の不動産業者が同じ場合は利益が相反するのでトラブルが今も尚絶えないからです。
さて、アベノミクス効果という言葉が発生する以前から建築業界の上層部の企業間では不動産の流通活性化を実現する対策協議が開催されており、本年度は不動産の動きが激しくなるとの情報が入っておりました。2月から3月は特に不動産の売買が激しくお客様をご案内したと同時に他の方の申込みが一足先に入ったと悔しい思いをさせてしまう事も多く未だに入手できないお客様を抱えています。
 申し込みから決済までの期間が短く住宅ローンの無条件で元利均等払いの変動金利を提案するという不動産営業が多いのに未だ驚きを隠せません。これは、不動産営業は毎月多くの件数を成約する必要がありFP相談までする時間がない事に原因があるからです。
 またリスクを抑えたつもりで全期間固定金利にした場合は途中から変動金利に変更できないため借入時期によっては多くの利息を負担してしまいかねません。

では、アベノミクス効果で日本経済はこのまま景気回復に繋がるのでしょうか?
金融市場関係者の間では、既に強い相場上昇期が到来したと云われています。相場のジンクスの1つに、長期政権(中曽根政権1982~87年、小泉政権2001~06年)でアメリカと友好関係が強く、企業寄りの政治は、大相場になると云われています。今回の安倍首相の強いリーダーシップによる長期政権への布石や、テクニカル分析でも日経平均の25日移動平均線が88日間連続して上回り、銘柄によってはゴールデンクロス(大相場)が発生している、エリオット波動も上昇相場を示すなど景気上昇につながって行くのでしょうか?
住宅ローン金利が今後どのように推移するのかを推し量る指標の一つにアベノミックス政策が株式市場や円相場では評価され、このまま景気が上昇し住宅金利も一気に上昇してしまうでしょうか?
3月の日銀で開かれた金融政策決定会議で、現段階では金利を引き上げる環境にないとして、2%の物価上昇率を達成するまでゼロ金利政策を継続することになりました。
また、黒田日銀総裁の下で初めて開かれた金融政策決定会合は予想以上の内容となり、円は下落、株価は上昇、債券も上昇(=金利低下)と良いことずくめの展開になりました。
大胆すぎる金融緩和策は、2年でインフレ率2倍、マネタリーベース(日銀が供給する通貨総量)2倍、保有国債の残存期間2倍以上に拡大という内容です。これらの施策は、長期国債の利回りである長期金利の低下を促します。4月の金利は、一時2003年6月の0.430%を下回り過去最低の0.425%にまで低下しましたが18日現在は0.56%に戻しています。
当面の見通しとしては、日銀の積極的な長期債買い入れが続く間は、長期金利の急激な上昇はないと思われます。(むしろ長期金利の低下が続くのでは?)  
 人口減少に伴い矛盾する新築マンションの増加件数をどのように思いますか?不動産は今後益々変化します。中古住宅を活性化させるための法案が実現されつつある今、まずは購入の段階から見つめる必要があるでしょう。

金利だけをみれば、現段階では建築不動産業界を活性化させるという方針と日銀金融政策決定会合で示された物価上昇率が2%を達成する迄はゼロ金利政策を継続させる方針を考え併せると、安部政権の今後の動向を見据えつつ、まだ変動金利を選択するお客様が大半を占めるのではないでしょうか。
  住宅ローンの最終チェックは必ず専門家に家計のキャッシュフローを元に相談しましょう。

上記はJIJICOにも掲載されています。
http://jijico.mbp-japan.com/author

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