コラム

 公開日: 2017-07-11 

■投資物件はどのように管理して行けば良いか。

投資物件は、年々増加している。特に、築年数が経過した20㎡~30㎡前後の物件が目立つ。物によっては、築年数が経過していても都心部の駅近物件でリフォーム・リノベーション済の物件には注目される。

自己資金0円で収益物件が持てる!という広告も目立つようになった近年、利回りだけで判断するのは危険である事は周知であろう。

自己資金0円という事は、ローンを利用する事であり住宅ローンの金利よりは確実に高い。では、なぜメリットがあるのか。それは、節税ができるが故に個人の総収入が結果的にプラスへ転じる事を意味する。

投資物件を主軸とした物件紹介会社は、投資物件の売買のみならず、物件を管理してくれるというメリットがあるが、ここから購入したお客様は一般的に、その収益物件の月々または年間の管理費を支払い、物件管理のストレスをなくすというようなPRをする場合が多い。そして管理会社はこの管理費の固定収入を得る。

弊社もオーナー様(一般の会社員)の物件管理をしているが、
当初は名の知れた不動産会社へ管理を委託していたが、管理費(マンションの組合へ支払う管理費とは別の費用)を毎月5,000円程度支払っており、収益物件もローンを利用していたため、毎月1,000円程度の利益しか出なかった。賃貸借契約の作成にも時間がかかり、家賃の支払いが遅れても「電話連絡しましたが、連絡が取れませんでした」という状況が続きストレスを感じ始めた。賃料を滞納されると、ローンの支払い日に間に合わない。また、空室が出ると募集広告はしてくれるものの、入居がなかなか決まらず、更なるストレスと数カ月の家賃収入が途絶え相談に来られた。今では、賃料の延滞もなく毎年の実質収入は60万円弱増加した。価格設定や管理能力に差が出た事例だ。(京急沿線の徒歩15分・3LDK55㎡)

このように、自己資金0円から始めてしまうと稼働率と共に賃借人との間のストレスがかかり、賃料の滞納や空室でローンの支払いは持ち出しになってしまう可能性が出て来る。家賃保証をしてくれるといった契約はたいてい管理費が掛かるようになっているので、注意してこの費用も割り引いた判断をする必要がある。

比較的安心なのは、地元の不動産屋で管理してもらう。月々の管理費を支払わずとも面倒を見てくれる。個人で、管理して行くのは簡単なようで難しい。空きが出たら、借り手を募集するのは、どの不動産屋でも全く同じだから不動産屋探しがカギとなる。

賃借人の支払い能力をどのように判断するか。
不動産の購入と同じように、賃貸借契約の審査も厳しくなっている。(UR賃貸でも更新料はなくとも収入条件等が高いため入居は簡単ではない。)保証人や保証会社を利用し家賃収入の確実性を高くするのが一般的であるので、賃貸借の実態は人的なトラブルが多い。

都心部では、個人事業主の人口が多く、年収が高くても安定した収入に疑問が残ると、審査が難しく簡単に引っ越しが出来ず面倒だからとマンションを購入したお客様が出てきた。資産があっても年齢が高いと、また賃借の審査が厳しい。これらの賃借人から見れば、借りたくても借りれないという事情も介在する。ペットの可否も大きい。

会社員でも、個人事業主でも、将来の収入予測を断定的に判断するのは不可能である。住宅ローンの場合は、個人の支払い能力の判断として勤務先や年収が前提となるが、会社員でも支払いが停滞すると(消費貸借契約による)数カ月で立ち行かず、支払いを怠ったので、分割払いの約束を守れませんでしたね!とこの分割支払いの利益猶予がなくなり残りの支払いを一括で精算してください。さもなければ、あなたに貸し出した残金は、不動産を売って返してもらいます!と容赦しない。(だから、勤務先会社の規模も融資の査定に響く)

このように人は、住処を確保するのに住まいを購入するか、賃借して確保するか、どちらにせよ金銭を支払い続けるには変わりはない。(言わずとも、購入代金を精算してしまえば、固定資産税の支払いだけ残る。)

あまりに、審査を厳しくすれば借り手が減少する。難しい問題であるが、管理を委託すれば審査が厳しくなる。この問題をどのように見ていくべきかが重要である。

金融機関の知人には年収が確保されない個人には一切貸さないと怒られるが、ローンが滞れば、仕事だからと直接話し合いに行く。ここに慈悲などない。

話はそれてしまったが、収益を上げられる物件探しには、このような面も慎重に考えるべきだろう。

投資物件の持ち方はいろいろあるが、基本は一定期間毎の収支を予測し、復帰価格を算出していくらで購入するか、いついくらで売却できるかを予測することに尽きる。

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