コラム

 公開日: 2017-06-17 

■不動産が高く売れたら、原則税金がかかります。「不動産譲渡税の確定申告」

■不動産が高く売れたら、原則税金がかかります。「不動産譲渡税の確定申告」

不動産を売却する場合、少しでも高く売却したいことでしょう。

しかし、喜ぶのは早い。
高く売れた場合(購入時の価格を上回った場合)つまり利益が出た場合は税金がかかります。(確定申告が必要)

そこで、特例を活用する!
ポイント1
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例(居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例)があります。譲渡益が3,000万までは、税金がかからないという訳です。(確定申告は必要です。)


ポイント2 ここが重要!
不動産を売って、新しい不動産を購入する場合で住宅ローン減税を利用する場合
3,000万円の特別控除申請をしてしまうと住宅ローン減税が利用できません。
※どちらかの選択になります。
  “住宅ローン減税で還付されると予測される金額”と、“不動産譲渡所得税額”を比べます。
単純にどちらが得かで選択できますが、要件については、詳細にわたる規定があり、複数の特例要件に該当する場合もあるため、どの特例を受けた方が有利になるのかは、慎重に検討する必要があるでしょう。

要注意
※各税務署に問い合わせると、担当者によって申告不要ですよ!と言われる場合があります。これは、お客様の事情は関係なく3,000万円控除が受けられるからと判断するからです。しかし、課税される税金は必ずいつかは連絡が来ます。充分に気をつけましょう。

算式
売却した価格 ― 
必要経費(売却した不動産を購入した時の価格+A) = 課税対象額となります。

※Aはその他必要経費と認められるもの
  ・売却不動産の購入時の不動産会社支払った法定仲介手数料
  ・売却不動産の登記にかかった司法書士へ支払った報酬等費用
  ・新しく購入した不動産の不動産会社へ支払った法定仲介手数料
  ・新しく購入した不動産の登記にかかった司法書士へ支払った報酬等費用

上記の(売却した不動産を購入した時の価格)とは・・・
単純に購入した時の価格を示すわけではありません。
減価償却率で算出した価格を使いますから、一般的には購入した価格より低くなります。

実際の申告は、
内訳書・減価償却申告書面に数値を当てはめていけば簡単に計算できます。
国税庁の下記ページからダウンロードできます。
https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/joto/annai/1647_01_01.htm


各税務署にも申告書面を備えていますから、機会があれば2月3月の除き相談に行くと親切に教えて頂けます。

 事前に準備しておくもの
   ア、売却した不動産に係るもの  
     ●売却した不動産を購入した時の契約書
      (誰に幾らで買ったのか)
     ●当時、これに付随して必要経費として使った金額
     (登記費用、仲介手数料の支払い金額・支払先)
   イ、新たに購入した不動産の売買契約書
      (誰に幾らで買ったのか)
     ●これに付随して必要経費として使った金額
     (登記費用、仲介手数料の支払い金額・支払先)

※相続や、経過年数が古くいくらで買ったものであるか不明な場合は所定の計算方法で算出されます。

※この特例が適用されるには、いくつかの要件を満たしている必要があります。※

以下、主だったものを挙げておきます。

1.自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を譲渡すること。
以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなってから3年目の年の12月31日までに譲渡した家屋又は家屋の敷地も、自宅として特例の対象になります。

2. 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
親子や夫婦、生計を一にする親族のほか、家屋を譲渡した後、その家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人などに対する譲渡は、特例が受けられません。

3. 重複して受けることは出来ません。
その譲渡について、特例を重複して適用することは出来ません。譲渡した年の前年及び前々年に、自宅の譲渡に関する特例を受けたことがある場合も特例の適用を受けることは出来ません(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」により、この特例の適用を受けている場合を除く)。
譲渡益から特別控除額を引いた譲渡所得に対して課税されるのですが、自宅の所有期間によって課税額が異なります。
マイホームの所有期間によって税率が変わる
・その年1月1日における所有期間が5年以下の土地建物等の譲渡・・・30.63% (住民税9%)
・その年1月1日における所有期間が5年超の土地建物等の譲渡・・・・15.315%(住民税5%

また、その年の1月1日において10年を超える場合は、次の軽減税率の特例を受けることが出来ます。

 ・譲渡所得額が6,000万円以下の部分・・・10.21%(住民税4%)
 ・譲渡所得額が6,000万円超の部分・・・・15.315%(住民税5%)

くれぐれも、この特例(特別控除と税率軽減の特例)や「自宅を買換えた場合の課税の繰延の特例」を受ける場合は、住宅ローン控除を受けることができなくなりますので、ご注意ください。

詳しくは、お問い合わせください。

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