コラム

 公開日: 2016-07-11 

” 決済ってなんだ! ”

決済の少し裏側!!

決済とは、不動産売買において契約時に手付金という現金等を買主から売主に渡す。ローンが無事に通過し、または購入資金の準備・引渡しの準備等(リフォーム・リノベーション工事完了が完備され、取引に関する諸問題・要件が解決)すると、購入・売却代金から手付金を差引いた残りの代金を買主から売主に渡し、売主は同時に物件の引き渡し(鍵の授受・〒ポストの№・保証があれば内容の確認等)を行う。

決済では、司法書士が立ち合い現所有者から新所有者への抹消、移転登記・住宅ローンに担保を入れる場合は抵当権の設定を行う。

以上の工程を決済という。そして、お客様は、不動産業者の言われるままに手続きを行う。

決済は、一般的に住宅ローン融資を実行される金融機関の本支店で行われる。
そして、住宅ローンを実行する金融機関が同じ銀行のどの支店でも行えますよ!と言われた場合は、決済の手続きを行う個室を予約し日程を調整して実行する。当たり前の話だ。(生涯を揺るがすかもしれない大きなお金の授受を行うものだからだ)

しかし、現金で支払う場合・一部のネット銀行・フラット35(日本住宅支援機構)を利用する場合等は売主・買主相談の上で日程を調整し決済を行う金融機関本支店を決める。

先月の決済で、不思議な事があった。
このお客様は、5年前に既に○○銀行の○○支店で融資を承認され、どの支店で決済の実行を行っても良いと言われ同じ○○銀行の××支店で口座を開設し自己居住用の住宅ローンに伴う決済を行ったが、前もって予約をするとお部屋が埋っているという事で仕方なく一般の窓口で関係者みんなが立ったままで行った。(この時は、決済が集中し連日個室が満席なのだと思った)★関係者とは、売主様・売主仲介の業者・買主様・買主仲介の業者・司法書士・時には、火災保険の代理店と大勢が集い大きなお金の授受を行う。

 ところが、このお客様はお母様が住む為のマンションを住宅ローン(フラット35)追加利用して、5年前の○○銀行の××支店で決済を行う事とした。
●○○銀行の××支店での融資ではない事。
●以前に○○銀行の××支店で口座を開設しているが、仲介会社が○○銀行の××支店の提携会社ではない事。
と言う理由で個室を使わせてもらえなかった。

電話での対応は、いつご決済ですか?その日はお部屋が空いています!という事だったが上記の理由で個室利用を断られた。さらに、当行のお客様の邪魔にならないよう行って下さいという驚く回答であった。

○○銀行の××支店の口座を持っていても、今回の融資は別の機関での融資であったための対応だ。このお客様は○○銀行の××支店のお客様ではないという事であろう。

金融機関の窓口は、特に午前中は人でいっぱいだ。その中で大勢が立ったまま大金の授受を行う。他のお客様と口座を持つお客様の違いはなんだろうか。

決済は、金融機関の営業日時に行う。
まず司法書士が所定の手続きを行い、融資の実行をかける。お客様の口座に入金されるのは30分から1時間程度。決済授受が終わると、司法書士はその足で登記の手続きを行う。その日中に手続きを完了する必要があるため、決済時間は午前中に行う。

「「 止まないトラブル事例 」」

決済が終わると、振込み伝票控えをコピーし受取人に渡すと同時に引渡す。(鍵の授受・ポストのダイヤル等の書面・重要な確認事項があれば説明や双方の確認を行う)

この振込み伝票のコピーも個室を利用していない場合は近くのコンビニエンスストアを利用する事が多い。(金融機関は簡単にコピーをしてくれないからである。)この時に起こった!買主側の仲介業者がコンビニへコピーを取りに行っている間に、売主業者は鍵だけを買主に渡し消えてしまった。

事情を聴くと“売主様がご高齢であったため待ちきれなく、すんません。しかし、はじめてですよ。個室もなく決済するのは!” 融資経験を疑うものだ。売主側の担当者が二名で来ていたので、せめて一人決済終了まで残っていてくれたらと思う。
ネット銀行の変動金利の低さや、現在の低金利の中フラット35(固定金利)で金利をブロックするお客様が増加している。この場合、融資入金口座はお客様の任意口座で良い場合があり、上記のように個室を使わせて頂けない金融機関が多々ある。

買主様は間もなく引越をしたが、鍵しか受け取っていなかったためにポストのダイヤルもわからず、ガス(プロパン)の開栓連絡先もわからず、しばらくは銭湯へ通う事となった。“この事も後で調べて連絡する、ガスは契約時に渡した書面に記載がある。今日は水曜日で風呂に入っていた”・・・

ガス会社は記載があったものの連絡先は未記載で、104でも不明だったため管理会社へ事情を説明し早急に対応して頂いた。後になって、その業者からポストのダイヤルの問合せがありましたが、教えませんでしたからご安心下さい。という管理会社の対応にようやく安心した。

そう言えば、重要事項説明書の説明においては、かなり省略された説明だったため重要な事項について口を挟むと“後でまとめて言う!”と遮った。そのまま売買契約に進み“では、署名・捺印を!”と言うので、さすがに待ったをかけた。

“瑕疵担保責任も付けなくていいっすよね!”という業者。恐ろしいものだ。

不動産FPとは、
不動産に係る業務を熟知した上で様々な経験を積み検証し、不確実な事や他の専門家の意見が必要なときには信頼のおける先生方のお力を頂き、予測されるリスクを少しでも軽減し補填し、将来の見込まれる収入から家族構成を勘案しお客様の資産を守るために存在するものでなければならないと私は考える。

この記事を書いたプロ

オフィス二階堂 [ホームページ]

ファイナンシャルプランナー 二階堂敬子

神奈川県川崎市 東京事務所もございますので、お気軽にお問い合わせください [地図]
TEL:03-6277-9818

  • 問い合わせ

このコラムを読んでよかったと思ったら、クリックしてください。

「よかった」ボタンをクリックして、あなたがいいと思ったコラムを評価しましょう。

0

こちらの関連するコラムもお読みください。

<< 前のコラム 次のコラム >>
最近投稿されたコラムを読む
 
このプロの紹介記事
住宅ローンと保険の両方に精通したモーゲージプランナー、二階堂敬子(にかいどうけいこ)さん

生涯設計を考えた不動産提案を行うファイナンシャルプランナー(1/3)

 「不動産の購入では、残念なことに間違った考え方をしている人が見受けられます」と語るのは、オフィス二階堂の二階堂敬子さん。生涯設計を考えた不動産提案を行うファイナンシャルプランナーです。 「不動産の選定においては、まず現在の自分に金融機...

二階堂敬子プロに相談してみよう!

朝日新聞 マイベストプロ

不動産売買に係る様々な心配を窓口一つで解決します

事務所名 : オフィス二階堂
住所 : 神奈川県川崎市 [地図]
東京事務所もございますので、お気軽にお問い合わせください
TEL : 03-6277-9818

プロへのお問い合わせ

マイベストプロを見たと言うとスムーズです

03-6277-9818

勧誘を目的とした営業行為の上記電話番号によるお問合せはお断りしております。

二階堂敬子(にかいどうけいこ)

オフィス二階堂

アクセスマップ

このプロにメールで問い合わせる
プロのおすすめコラム
不動産FPがすすめる8月のマンション情報(東急東横線綱島駅)
イメージ

 今、ほしいマンション(地域を買う事から始める) (不動産FPの視点から)中古マンション購入を探す場合3つ...

[ FPがお奨めするマンション情報 ]

「 インターネットでの借換え相談の危険性 」

住宅ローンについて、新規借り入れ・借換え相談についての危険性皆さんは、様々な情報をインターネットで取得...

[ 住宅ローン ]

5月の不動産FP常駐物件は横浜・関内徒歩4分・伊勢佐木長者町徒歩2分です。
イメージ

 シャロン横浜大通り公園マンションって? マンション名:シャロン横浜大通り公園406号室 角部屋ならで...

[ インフォメーション ]

投資用物件の希少な内覧会です。
イメージ

4月16・17日(土日)AM11時からPM6時まで下記にて投資用・実需(事務所使用可)の内覧会があります。通常、...

介護ホームに入居した後の財産処理どうする!!

人は誰でも老いていく。現在、所有する資産・不動産をどうしよう!!いつかは・・・と思っているうちに身...

[ 相続 ]

コラム一覧を見る

スマホで見る

モバイルQRコード このプロの紹介ページはスマートフォンでもご覧いただけます。 バーコード読み取り機能で、左の二次元バーコードを読み取ってください。

ページの先頭へ