コラム

 公開日: 2015-12-22 

土地の活かす賃貸マンションのプロデュース№1

【横浜賃貸マンションのプロデュース】№1

 来期から、横浜エリアの賃貸マンション新築プロデュースを行います。
実例の事前準備から、着工・完成・運用状況をわかりやすくお伝えして行きたいと思います。

●考察要因
 現在、約200坪の敷地内に3店舗・自宅・駐車場が存在しています。
 (内、2店舗の2階は2つの貸室となっています。)
  しかし、全ての建物が老朽化し毎年の修繕費が100万円を超える状況にあります。
 家賃収入があるも、今後の収支不安・建物の耐久懸念がありました。
  建物全体の老朽化の中で一番の心配は2階の床が歩いた感触だけで傷んでいる事が
 わかる状態です。
  また、2つの貸室は浴室がないため空室状態が続き、更に1店舗においては新商品が
 並べられているので損害が起こった場合は心配が重なります。
  また、相続・二次相続と将来に向けお子様たちへ上手く引継がせなければなりません。
 これを発端に、現状を最有効使用とするためのご相談がスタート致しました。

●最有効使用とするための検証
 物件は駅から5分以内。土地を売却すれば、それまでです。この土地を活かすために、
 様々な調査を行いました。
  この地域は、商業エリアであり人口は比較的中高年層が多く、また古くからの商店街
 が少しずつ再建築されるもオーナーの収支を考慮すれば家賃相場が高く店舗は空室率
 が見受けられます。

  そこで、介護施設や保育園から調査した結果、これらの運営には助成金が使え殆どの
 企業はこの助成金を利用しますが入札方式で要件はハードルの高いものでした。
  また、介護施設を運営するに当たっては簡単に設立できるわけでなく全国の各市町村
 で公平に施設を設置して行きますので、どんなに介護施設の入居者が多く待ち状態であ
 っても既に、この地域には2か所の施設があり役所の見通しとして施設の増加は限界で
 ある事が判明しました。
  並行し、当土地に助成金なしで施設を運営して頂ける企業を探しますが収支が合わな
 いため良い回答が出て来ませんでした。
  年金が心配となる中での運営は更に厳しいものになります。入居費用が高くては簡単に
 は入れません。これは、そこで働く人々の賃金にも影響されています。

※次回は、どのように計画を立て行ったのかを伝えて行きたいと思います。
恐らく、ここから2年がかりで建物を完成し運営を行う予定としています。

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