コラム

2011-08-13

不動産投資したけど入居者が家賃を払ってくれないので返済が出来ないという方へ

「家賃を払ってくれないので、自分も借金の返済が出来ないんです」


ローン支払い困難者のサポーター杉山 善昭です
いつもお読みいただきありがとうございます

今回は
「マンションを人に貸しているが、家賃を滞納されて
いるのでローンの支払いも出来なくなってしまった」
というお話です。

「不動産投資セミナー」

あちらこちらで頻繁にやっていますね。

サラリーマン大家という言葉が流行って、かなりの時間が経ちますが
不動産投資をしている一般の方、沢山いますね。

・働かなくても儲かります!
・年金はいずれなくなってしまうので、現金収入を確保しましょう!
・バブルは来ないけど景気はまた回復しますから是非♪

甘い甘い営業トークが咲き乱れます。

融資を受けて投資用のマンションを買い、返済の原資はもちろん
入居者の家賃。

ところが、不況により家賃の支払いが滞ると、自分の返済も困難になり
結果、維持できなくなります。

十分な自己資金を投入して、不動産を購入している人は良いのですが
サラリーマン大家さんの中には、全額借入をして不動産を購入している
ケースも多く、売却をしようとしても、売却可能代金が残債を下回り、
売却そのものが頓挫することすらあります。

しかも、家賃滞納者が入居している部屋なんて、売りに出しても
誰からも見向きされませんよね。

見向きされない=値段が安くなるという理屈です。

出来れば家賃滞納している入居者を退去させ、空き室の状態にして
売却したい。

しかし、空き室にするためには、入居者との賃貸借契約を解除し、
明渡しをしてもらう必要があります。

家賃滞納者とはいえ、いない間に荷物を搬出したり
鍵を取り替えるといった行為は、犯罪になりますのでご注意下さいね

入居者が素直に明渡しをしてくれれば良いのですが
大概、抵抗します。

お金がないので当然と言えば当然ですが。。。

大家はここで考えます。どうしようかと・・・

「もう少ししたら出てくれるかもしれない。」という
甘い期待をする方が多いですが、まずそんなことはありません。
入居者とすれば、たたき出されるまでは家賃タダですからね。

こうなったら、スパッ!と法的処理をしてしまうのが一番なのです。
具体的には、
賃貸借契約の解除通知→占有移転禁止の仮処分→建物明け渡し命令→強制執行
ざっくり言うとこのような手続きをするのです。

家賃を相当期間支払っていない入居者の場合、ほぼ間違いなく
明渡しをさせることができます。

さて問題は、これにかかる費用と時間です。

時間は概ね3ヶ月から半年程度
費用ですがこれが問題。

占有移転禁止の仮処分をするには、保証金を先に納めなければなりません。
その額は不動産評価額(固定資産税評価額)の10%~15%

普通に考えても分かる通り、相当高額になります
ちなみに固定資産税評価額は市区町村役場で取ることができます。

その他に弁護士費用更に裁判費用
弁護士費用は安いところだと50万円程度、高いところだと600万円
(私の聞いた範囲です)


さて、出るまで待つか?法的に退去させるか?という
二つの選択肢を挙げました。

出るまで待つという選択をした場合は、将来の見通しがまったく立たない。
法的に退去を選択すると、安くはない費用の負担をしなければならない。

ここで話が終わってしまうと、タダのツマラナイ記事になるので
不動産コンサルらしいことを書きましょう。

家賃滞納者を退去させてマンションを売却する方法。
その三は

「不動産管理会社が立ち退きの交渉をする」です

不動産の管理会社としてなら、立退き交渉をすることは
何ら不思議なことではありません。

但し!

立退き交渉をすることにより、報酬を受け取る場合
弁護士法違反となることがありますので、注意が必要です。

立ち退き交渉は無報酬でなければいけないということです。

今、依頼している管理会社がやってくれない場合や
そもそも今、管理会社に依頼しているいない場合は
新しく、管理会社に依頼するという方法もあります。

家賃払わない入居者がいて困っている方は
管理会社に依頼することが良い解決方法です。

頼むところがない!という方は
下記からどうぞ
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この記事を書いたプロ

有限会社ライフステージ [ホームページ]

宅地建物取引士 杉山善昭

神奈川県厚木市寿町1丁目3番14号 マイキャッスル本厚木1階 [地図]
TEL:0120-96-1529

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