コラム

2013-03-22

大手不動産に依頼したのに売れない理由

大手の不動産会社に依頼しているけれど、なかなか売れない。。。

というお悩みを抱えている方多いと思います。

不動産を売却しようとしたときに、「大手の不動産会社なら沢山お客さんを
抱えていそう。」という幻想のお陰で依頼してしまうのです。

以前、「探していますというチラシの本当」という記事を書きましたのでなぜ幻想なのかはそちらをご覧下さい。

さて、何故大手不動産会社に売却の依頼をすると売れないのか?
その要因の一つをご覧に入れましょう。

大手不動産の手数料率表(2010年週間住宅調べ)

第1位 住友不動産販売 5.19% (1000件中730件が両手となる計算)
第2位 三井リハウス  5.12% (1000件中707件が両手となる計算)
第3位 東急リバブル  4.49% (1000件中497件が両手となる計算)
第4位 有楽土地グループ4.46% (1000件中487件が両手となる計算)
第5位 みずほ信不動産 4.21% (1000件中404件が両手となる計算)

一般的に不動産会社が仲介業務を行うと、物件価格×3%の仲介手数料が必要となります。
もう少し細かく言うと、仲介手数料はキッチリ3%ではなく、多くの場合3%+6万円となりますが
ここでは3%としておきます。

普通の売買が3%なのに何故上記の各社は4~5%の仲介手数料となるのか?
疑問に感じたあなたはスルドイです。

実は不動産取引は、売主―売主側不動産会社―買主側不動産会社―買主というパターンが基本で
売主は売主側不動産会社に、買主は買主側不動産会社にそれぞれ、仲介手数料を
支払います。

ところが、売主―不動産会社―買主となると
間に入った不動産会社は売主からも買主からも仲介手数料が受領できます。

3%プラス3%で合計6%です。
これがいわゆる、両手取引と言います。

さて、先ほどの表をもう一度ご覧下さい。

第1位 住友不動産販売 5.19% (1000件中730件が両手となる計算)
第2位 三井リハウス  5.12% (1000件中707件が両手となる計算)
第3位 東急リバブル  4.49% (1000件中497件が両手となる計算)
第4位 有楽土地グループ4.46% (1000件中487件が両手となる計算)
第5位 みずほ信不動産 4.21% (1000件中404件が両手となる計算)

1位の住友不動産はなんと1000件中730件が両手取引です。
ウチの会社ではせいぜい3.3%程度で、1000件中95件の割合です。

大手不動産会社にそれだけお客が多いのか!?と思うのは早計です。

話しは変わりますが
本来、不動産の売却依頼を受けた場合、他の不動産会社とも連携して
買主を探さなければなりません。

売主から依頼された不動産会社はレインズという
不動産情報バンクに登録して、市場に広く告知しなければいけません。

簡単に言うと、売主が依頼した不動産会社は一社でも
売却の依頼があった不動産を消費者に紹介するのは、その地域に関係する不動産会社全部ということになります。

何故そういうシステムなのか?
「適正な価格で早期に成約できることが売主の利益」になるからです。

つまり市場に広く告知をする事により、売主の利益を実現しようというこことになります。

そろそろ、話をまとめましょう。
手数料率が多いということは、「自社だけの販売活動をしている可能性が強い。」という結論に至ります。

レインズに登録した物件を自社だけで営業活動するための手法は
「商談中」とウソを行ったり、他者への広告を承認しないなどと、ネットにも書いてありますね。

大手一社の営業力 VS 各種大手不動産会社全社+地元不動産会社全ての営業力

どちらが大きいか言うまでもありませんよね。
あなたが依頼している不動産が売れない理由は、ここにあるかもしれません。

弊社でご依頼いただいた物件は、もちろん不当な営業制限をしませんので
三井のリハウスや住友不動産のホームページでも掲載されていますが
逆の場合どうでしょう?

あなたが依頼している不動産。
依頼している不動産屋さん以外でホームページや広告活動されていますか?

もし見当たらない場合、不当な広告制限をしているか、若しくは
価格が高すぎて広告として魅力がないかのどちらかです。

依頼している不動産会社がきちんとしているか相談してみる


※このコラムは住宅ローン緊急相談室で掲載されているものです。
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この記事を書いたプロ

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宅地建物取引士 杉山善昭

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TEL:0120-96-1529

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