コラム

2012-12-26

位置指定道路の持分がない不動産の任意売却

弁護士から依頼されている任意売却の案件。
物件は比較的綺麗で売却の支障となることは
ないのですが、物件を調査すると、意外な問題が発覚。

全面道路が位置指定道路なのです。
位置指定だから問題がある。というわけではなく、
その道路の持分がないことが問題なのです。

位置指定道路は建築基準法という法律でさだめられている
道路で、道路以外の用途(駐車場にしたり、ゴミ置き場にしたり)
には利用できません。
つまり、道路以外に使えないということになります。

一見問題が無いように見えますが、行政に名義を移せないことが
多く、私道になっています。

認可を取っていない私道は、建て替えるもできませんが
位置指定の認可を取っていれば
私道の持分がなくても、建て替えは問題なくできるのです。

また、位置指定道路の権利を持っている人は、
例え自分の土地だからと言って、他人の通行を妨げることは
過去の判例上も困難です。

では、道路の権利を持っていないことは
どの場合に問題があって、どの場合に問題がないのか?
我々専門家は知っています。

しかし、
銀行は判断することができないのです。

その為、◯◯銀行は昔okだったけど、今はダメ。ということが
起こり得るのです。

現在では位置指定道路の持分がない物件は
銀行融資が受けにくいと言えます。

前置きが長くなりましたが、このご依頼いただいた物件。
全面道路の権利が無い。

では、どうするか?

1・道路の所有者全員に通行、利用に関する承諾を取る。
2・持分を取得する
3・裁判で通行権を認めさせる

三つの方法があります。
法廷で白黒つけるのが、最もスッキリして良いのですが
我々は依頼者の利益が一番。

依頼者の利益とは、早く、安く、充分に問題が解決できる。ということです。

そのためには、どの方法が良いのか?
土地の経緯、状況も踏まえて立案しなければいけません。

腕の見せ所です。
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宅地建物取引士 杉山善昭

神奈川県厚木市寿町1丁目3番14号 マイキャッスル本厚木1階 [地図]
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