コラム

2013-08-16

住宅ローンの選び方 ~ 変動金利 or 固定金利!? ~

〇ご相談内容
「アベノミクス効果で今後不動産も値上がりしてくると聞きました。消費税も上がって行くので、住宅を購入したいと思っていますが、住宅ローンについては、固定金利と変動金利のどちらが我が家に合っているのか、選び方を教えて下さい。」
(東京都在住Aさん35歳、奥様32歳、長男2歳、お2人目妊娠中)

〇現在の収支内訳
【収入】
夫収入・・・月間(手取り):410,000円、ボーナス:1,500,000円(メーカー勤務)
妻収入・・・産休中、産休後は暫くパートとして働く予定。(小売業勤務)
児童手当・・・10,000円/月
【毎月の支出】
家賃:138,000円
食費:32,000円(含む外食費)
水道光熱費:22,000円
通信費:8,000円
保険料:37,000円(含む学資保険)
教育費:7,000円(長男の英語教室)
小遣い(夫):30,000円
被服費:25,000円
美容室その他:15,000円
雑費等:20,000円
使途不明金:26,000円(交際費等その月によって前後する)
毎月の貯蓄:50,000円(普通預金に貯めている)
【ボーナス支出】
帰省費用:100,000円×年2回=200,000円
レジャー・趣味:300,000円
使途不明金:200,000円(おそらく冠婚葬祭・お祝い・家電品購入等)
ボーナス時の貯蓄:800,000円
【資産の内訳】
普通預金:800万円

〇FPからのアドバイス
自宅を購入するエリアにもよりますが、今お住まいの地域で2LDK~3LDK位の物件を購入するとなると、新築マンションで6,000万~8,000万円、中古マンションで2,500~6,000万円位が相場です。
仮に3,000万円の中古物件を購入し1,000万円でリフォームするとして、頭金を500万円入れて3,500万円の住宅ローンを組む場合、現在時点(2013年7月)で計算してみると、借入期間35年の場合の長期固定ローンの金利を2.05%とすると、毎月の返済額は約116,000円、総返済額は約4,900万円になります。
一方、3年固定(当初優遇金利:0.59%)その後変動で3%になったとすると、毎月の返済額は当初3年間が約92,000円、3年後からは約130,000円、総返済額は約5,300万円になります。
金利の低い当初3年間の間に出来るだけお金を貯めておいて、変動になる前に一気に返済額を減らすという手もありますが、2人目のお子様が生まれても今のペースで貯蓄できると仮定しても3年間で貯められるのは140万円×3年=420万円。今後お子様の教育費がかかるようになることを考えるとこれを全て繰り上げ返済に回してしまうのは危険です。
学資保険にも加入しているようですが、17歳時点で200万円の満期金が出るタイプなので、大学の入学金にはなりますが、それ以外の学費や中学・高校などで私立に行った場合には対応できませんので、別途貯蓄から出すことになります。
仮に奥様が産休明けでお仕事に出られたとしても、保育園の費用もばかになりません。公立でもAさんの所得では25,000円~かかりますし、私立では預ける時間によって変わってきますが、60,000円~を見込んでおかなければなりません。特に年齢の低い時期に保育園に入れようとすると私立を選ばざるを得ないケースも・・・。その他、働きに出ることによって余分にかかる費用(昼食代や通信費、被服代)なども考慮すると、得られる収入とのバランスを見て、働き始める時期や形態を考える必要があります。大変な思いをして、その実あまり家計は潤わなかったという結果では家族みんなが幸せではありませんね。
住宅ローンは、当初の返済金額だけではなく、将来の家計の収支と返済額とのバランスを見て決めることが重要です。
住宅ローンのように長期にわたる金利動向を予測することはプロでも非常に難しいので、これを常に気にしながら過ごすのか、思い切って固定して他のことを考えるのかも、家族の暮らし方の重要なポイントだと思います。
住宅は人生の中で一番高い買い物と言われますが、これと同じぐらいの費用が退職後のセカンドライフの生活費として必要になります。又、教育費もお子様一人あたり1,000万~1,500万円かかります。リタイアメント以降に生活費を借り入れることは非常に難しいですし、教育費ももし借り入れるとなると4~14%ほどの金利がかかります。これらを考えると、家族の資金計画=ファイナンシャルプランニング(いつ貯めてどう運用し、いつ使うか)が、家族の幸せの鍵と言っても過言ではないでしょう。

この記事を書いたプロ

保険えらび(株式会社エージェント) [ホームページ]

ファイナンシャルプランナー 伊藤祐

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