コラム

2015-09-19

相続対策を考えるうえでのポイント❹空き地に貸家を建てる方法は有効かどうか?

こんにちは。【相続と老後資金準備】専門FPの長谷川 泰且です。

相続対策シリーズその❹です。

今回は、【相続税対策】として以前大ブームになっていた「空き地に貸家を建てる方法」について考えてみたいと思います。

一般的に言われている「空き地に貸家を建てる」効果。


この対策の目的は、ズバリ【保有財産の評価を下げて、その結果として相続税を引き下げる】ことにあります。

計算方法の説明は省いて結論だけ申し上げると、貸家の評価は約4割に下がります。また土地に関しても約8割の評価に下がるのです!

例えばここに、1億円の空き地と1億円の現金、合計【2億円】の財産があったとしましょう。1億円の貸家を建てると建物と土地を合わせた合計財産評価は約6割、【1億2000万円】に下がることになるのです。財産評価が下がりますから当然その分相続税も下がることになります。ただし価値は【2億円】のままですね。

これが【空き地に貸家を建てる】効果です。うまくいけば、効果は大きいですね。

実際は、もともと現金しか持ってない人が土地と建物をセットで購入してアパートやマンションにすることが多く、その場合は更に効果が上がります。

建てる建物が「貸家」であることに注意しましょう。


この対策のポイントは建物が【貸家】つまりアパートやマンションであることです。自宅を建てた場合は効果が少なくなります。

ではアパートやマンションの「リスク」は何でしょうか?ズバリ、【空き部屋リスク】です。

この【空き部屋リスク】については色々な考え方がありますが、一般的には少子高齢化の影響もあって空き部屋は増えていると言えるでしょう。せっかく相続税を下げても家賃収入が入らなければその財産は価値のないものになってしまいますね。ですから、この対策を検討するときは【いかに空き部屋にならないような工夫をするか】が非常に大事です。

「相続税を下げる」ことと、「賃貸物件として成功させる」ことの両面から考えることができれば、立派な対策だといえます。

いま多くの専門家は「日本は空き部屋リスクが高くなっているので、この対策はもう使えない。」と言ってますが、私の意見は違います。物件の場所や利便性、また入居対象者を誰にするかによっては立派な賃貸物件になります。何回か前のコラム「マンション・アパートの大家さん必見情報」にも書きましたが、いま高齢者の多くは住む場所を探していますから、例えば【高齢者専門賃貸物件】という考え方は大いにあると思いますよ。入居高齢者用専門の生命保険なども充実しています。

このように、ひとつの対策を考えるときは決してその対策だけに固執してはいけません。失敗するかもしれないし、逆に効果がないと思えるものがアイデア次第で大きな効果を生むこともあります。

私は、税理士や会計士・不動産鑑定士などの専門家以外にも、例えば社会福祉士や福祉住環境コーディネーターとの連携もしておりますので、多方面からのご提案ができるかと思います。

よろしくお願いします。
     ↓ ご興味のある方は、こちらも覗いてみてください。
http://mbp-kanagawa.com/fp-hasegawa/

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ファイナンシャルプランナー 長谷川泰且

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