コラム

2015-09-11

マンション・アパートの大家さん必見情報です。

こんにちは。
【相続と老後資金】専門FP長谷川 泰且です。

みなさまは2015年10月から(もう3週間きってますが)、「火災保険」が大幅に改定されることをご存知でしょうか。新聞やワイドショーなどで一部取り上げられていましたが、ご存じでない方も多いのではないかと感じています。
理由は「自然災害の増加」と「予測の困難さ」ということらしいです。言われてみれば、地震の頻度が増えたり、台風の発生数が観測史上最多になったり、地球を取り巻く環境が大きく変化していますね。このたびの茨城県常総市の大きな水害も、誰がここまでの大きな被害を予想できたでしょうか。

今回の大きな変更点は、
❶保険料の改定
❷保険期間の改定
の2点です。
❶保険料に関しては、全国平均で約3%の値上がりになりそうです。地域によって異なり、中には30%以上の値上がりになる地域もあるとか。その一方で値下がりになる場所も一部あるらしいです。
❷保険期間に関しては、今までは最長で36年の契約が可能であったのが、10月以降は最長でも10年になるらしいですね。
自然災害が増えるのも、保険料が値上がりするのも決して嬉しい話ではありませんが、「もう、これは仕方ない。」と割り切るしかありません。それよりも非常食や避難所の確認、家族全員の安全に気を配ったほうが良さそうです。

前置きが長くなりました。
きょうお話ししたかったのは、「火災保険」ではなく、「不動産オーナー様のピンチをチャンスに変える保険」の話です。

最近の賃貸物件の動向

少子高齢化が叫ばれて久しいですが、みなさまはこの状況をどれくらい実感していますか?
最近では2025年問題ー10年後には団塊の世代が75歳以上の後期高齢者になり、国民の30%が高齢者になるーが取り沙汰されています。「30%が高齢者です。」と言うよりも「大人用の紙おむつの売り上げが赤ちゃん用を上回ります。」と言ったほうがイメージつきやすいかも知れません。

実はこの紙おむつのニュースは2025年の話ではなく、2012年の話です。少子高齢化は私たちの想像をはるかに超え猛烈に進んでいます。当然、衣食住の一柱を支える賃貸業界においても無視できない問題です。空室率は上昇の一途にあるにも関わらず、高齢者の賃貸ニーズは増加しながらも「部屋を借りたくても借りられない」という高齢者もまた増えているのです。

空室率の増加と、部屋を借りたいのに借りられない高齢者の増加。もしかしたらこの矛盾を解決できるかもしれない「保険」に注目します。

賃貸物件に高齢者を受け入れるリスクと、保険

現実を申し上げると、以前から高齢者の入居をお断りする大家さんは少なくありません。理由は明白です。連帯保証人はもちろん身寄りもないような高齢者が仮に部屋で亡くなってしまった場合、現状回復費用はもちろん、風評による空室増加や賃料減額、時には滞納賃料、特殊清掃費用や遺品整理まで大家さんが負担しなければならないリスクがあるからです。

賃貸経営は社会貢献の側面もありますがビジネスとして成り立つことが大前提です。部屋で死亡事故が起きた場合の損害額は平均して「100万円」程度になるともいわれ、このリスクを天秤にかければ、大家さんが高齢者を敬遠するのも無理のない話です。

では、考え方を逆転させてはどうでしょうか?
仮に誰かが「万が一の時には100万円補償してくれる」ならどうでしょうか?
ビジネスとしての前提が崩れないということになりますね。年齢を問わず募集ができ、その空室には部屋探しに困っている高齢者が集まるはずです。つまり、物件の稼働率を高めると同時に社会貢献も実現できます。高齢者は入居期間が長くなる傾向が高いので物件の経営自体も安定します。「良心的な大家さん」と好評になり、入居希望者がさらに増える可能性もあるんじゃないでしょうか。

問題は、誰が「100万円補償してくれる」かです。

室内での事故に対する保険

少額短期保険では、居室内で入居者が亡くなった場合、最大100万円の原状回復費用や、最長12か月・最大200万円の空室損・賃料減額を補償する掛け捨て保険を提供しているところがあります。もちろん高齢者に限りませんし、病死・事故・自殺・犯罪死にも対応しており、保険料は1部屋当たり月額300~500円と比較的安価です。

入居者を対象とした生命保険

たとえば高齢者である入居者を被保険者とし、万が一の時には契約者である大家さんに保険金が支払われる生命保険もあります。こちらは入居者を対象としているので居室外の事故死などにも適用されます。保険料は年齢とともに上昇しますが99歳まで加入でき、月額3000円程度~となっています。

また、損害保険会社数社で10月から販売開始になる「賃貸住宅内での死亡事故にも対応する火災保険」は、業界初の少子高齢化対応保険となっています。

いかがですか?さまざまな保険会社が高齢者用の保険を提供しており、今後も増えていくものと思われます。

保険ですべて解決できるわけではありませんが、万が一の際の損害を大幅に減らせるのであれば、高齢者の受け入れは有力な選択肢です。

言葉は適当でないかもしれませんが「高齢者との上手なお付き合い」が、今後の賃貸経営の大きなカギになるかもしれませんね。



だらだらと締まりのない文章を最後までお読みいただきありがとうございました。
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